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不動産Q&A

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カテゴリ:物件探しの豆知識(賃貸)
引っ越し、それは人生の中での一大イベントです。

ほとんどの方が、お部屋探しをしたことが無いと思います。

お部屋探しをするにあたって、分からないこと、不安に思うこと、

何が分からないか分からない方もいると思います。

このページは、賃貸・売買の取引での一般的な疑問点をまとめています。

記載されている内容では解決できない事に関しては、

弊社へお問合せ下さい。


【賃貸編】

Q:どれくらいの時期から部屋探しを始めたらいいですか?

Q:なにを基準に探したらいいですか?

Q:アルバイトでも部屋を借りる事はできますか?

Q:申し込みをしたらすぐ入居できますか?

Q:連帯保証人はなぜ必要なのですか?

Q:契約時に必要なものは何ですか?

Q:「敷金」って何ですか?

Q:「礼金」って何ですか?

Q:「仲介手数料」って何ですか?

Q:「前家賃」って何ですか?


【売買編】

Q:購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?

Q:手付金はどの程度必要ですか?

Q:最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか?

Q:車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか。

Q:夫婦共有名義で購入したいのですが?

Q:中古住宅では、入居中の場合が多いのですか?

Q:自宅を売る時は、リフォームした方がいいの?

Q:古家付の物件を売却する時は、 解体してからの方がいいの?

Q:売るか?貸すか?で迷っています。 相談だけでもいいですか?

Q:不動産を販売する時に結ぶ「媒介契約」にはどのような種類がありますか?

Q:自己資金が少ないのですが、購入は可能ですか?

Q:中古住宅の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか?

Q:万が一、ローンが借りられなかったら、手付金など返ってくるのでしょうか?

Q:住宅の買い替えを考えています。売却が先?それとも購入が先?

Q:住みながら売却することはできるのですか?

Q:売却することを断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの?

Q:賃貸中でも売却することはできるの?

Q:権利証を紛失した場合、どうすれば良いの?

Q:不動産の仲介手数料はいくら?

Q:抵当権が付いている家を購入しても大丈夫?

Q:住宅ローンの返済が30年残っていますが家は売れますか?





Q:どれくらいの時期から部屋探しを始めたらいいですか?

A:部屋が決まって申し込みから契約手続きが完了するまで約2週間前後はかかると思います。また申し込みから家賃発生日までの期間を最長で1ヶ月と考えると引越ししたい日の1ヶ月前くらいから部屋探しを開始しましょう。

 


Q:なにを基準に探したらいいですか?

A:はじめに家賃ですが、収入(給料)の3分の1を基準に探すのが相場と言われています。次に勤務地にどのルートで何を利用して通うのかを調べ地域を決めましょう。また、ペットがいるのか、駐車場は必要か、何人での入居かも重要です。

 


Q:アルバイトでも部屋を借りる事はできますか?

A:もちろん出来ます。その際、契約者様が一定の収入がある事の証明書類や、しっかりとした保証人様をつけて頂ければ問題ありません。

 


Q:申し込みをしたらすぐ入居できますか?

A:物件が決定したら、まずは申込書を記入して頂きます。これはあくまで申し込みの意思表示と、借主様の詳細を貸主様に伝える作業になります。それに基づき入居審査を致します。問題がなければご契約の手続きになります。基本的には契約手続き(契約書の作成など)が完了した後に入居して頂きます。


 

Q:連帯保証人はなぜ必要なのですか?

A:入居者様が何らかの理由で賃料の入金確認がとれなかった場合などに、入居者様の代わりに賃料をお支払い頂くためです。基本的には血縁関係にある親族の方になっていただくことがほとんどです。

 


Q:契約時に必要なものは何ですか?

A:入居費用、印鑑、身元証明(免許証など)、連帯保証人様の印鑑証明など。中には源泉徴収表や所得証明書などが必要なこともあります。担当者にしっかり確認しましょう。

 


Q:「敷金」って何ですか?

A:賃貸借契約を締結する際、貸主の契約に基づく債権(家賃・賃貸物件に対する過失による汚損、毀損等)を担保するために、借主から貸主に支払う金員です。

 賃貸借契約終了(退去)のとき、借主の未払い家賃、債務等が無ければ原則的に借主に返還されます。但し、未払い家賃・借主の責任による建物・部屋の補修をする必要がある場合、その費用を差し引いたうえ、返還されます。

 敷金の額は、地域性、経済情勢により異なります。

 保証金は、契約の際どのような趣旨で何を担保するために支払われたかにより、返済についても、判断に差異が出来ます。敷引き、敷金の償却等も地域性のある慣習から発生しています。

 


Q:「礼金」って何ですか?

A:礼金、権利金は賃貸借契約を締結する対価として借主より貸主に支払われます。 貸主の返還義務は原則ありません。因って、賃貸借契約終了(退去)のとき、借主に返還されません。現在の経済情勢下では、礼金・権利金無し等の条件もあります。

 


Q:「仲介手数料」って何ですか?

A:賃貸借契約を結ぶ時に支払うお金です。これは仲介をしている不動産会社に対して支払う手数料なので退去しても戻ってきません。仲介手数料の金額は法律で最大でも家賃の1ヶ月分以内というふうに決められています。実際には家賃1ヶ月分を支払うケースが多いようです。

 


Q:「前家賃」って何ですか?

A:賃貸借契約を結ぶ時に支払うお金です。一般的な賃貸借契約では月末に翌月分の家賃を先払いする形が多くなっています。ですから契約時に前家賃として翌月分を支払うのが通常です。また、月の途中から入居する場合は、その月の家賃(入居日から月末までの日割り家賃)と翌月分の家賃を一度に支払わなくてはならず、前家賃が1ヶ月分を超えた額になるので注意して下さい。

 

【売買編】

 


Q:購入時の諸費用はどのくらいかかりますか?

A:売買代金以外にかかる諸費用としては、印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金や、ローンを利用する場合の事務手数料、保証料、保険料など、また、中古物件などでは仲介手数料もかかります。一般的に売買代金の6%~9%ほどかかりますので、予め準備が必要です。ほかにも引越し代等も見込んでおいたほうがよいでしょう。 

 


Q:手付金はどの程度必要ですか?

A:通常は手付金は売買価格の10%を売主様に支払うケースが多いです。手付金を小額にすることは可能ですが、契約を解除したい時に手付金を放棄することで無条件で契約を解除することができるという性格上、安易な契約の解除ができないよう、売主様、買主様の双方にとって、小額の手付金は望ましくありません。

 


 Q:最近転職をしましたが、住宅ローンの利用は厳しいのでしょうか? 

A:金融機関によって審査の基準は異なりますが、勤続1年以上が借りられる目安となります。ただ、同じ職種での転職等それより短い場合でも借りられる場合もありますので、営業担当者にご相談ください。金融機関に事前相談を行うことができます

 


 Q:車のローンがあります。住宅ローンを借りることはできますか。 

A:車などのローンがある場合、そのローンの毎月の返済額を考慮に入れて、住宅ローンの月々の支払いが可能かどうかの審査が行なわれます。車などのローンが多い場合には、住宅ローンの借入額に影響が出てきます。 

 


Q:夫婦共有名義で購入したいのですが?

A:ご夫婦でそれぞれの手持ちの資金を出すケースでは、共有名義にする必要があります。逆に言えば、それぞれが資金を出したにもかかわらず、名義が一方の場合は、贈与税の対象となりますので、注意が必要です。

なお、共有名義の場合の持分はそれぞれ出資した割合に応じます。

 


Q:中古住宅では、入居中の場合が多いのですか?

A:既にお引越しをされて、空家(空室)になっているケースもありますが、所有者の方が居住中の売り物件が大半です。見学の際には遠慮せず、しっかりと物件の確認をしましょう。居住中の場合、家具などが置かれていますので、生活のイメージがしやすい点がメリットです。お住まいになられての良さや周辺の環境のことなどを聞くことができる点もメリットです。

 


Q:自宅を売る時は、リフォームした方がいいの?

A:しない方が良いです。リフォームしたからと言って、その分高い価格で売れる訳ではありませんし、売却できるスピードが速まることもありません。 よくある例としまして、売主様サイドでリフォームをしたのに、「結局、値段を下げて販売した」「リフォームをしたのに、値段交渉をされた!」等々、リスクを背負う割にはあまり良い話は聞きません。売主様にとっては、かなり手痛い出費になります。しかもリフォーム費用を負担した挙句に、価格の値引きまで・・・・。もう一つ言うと、リフォームをしてクロスや襖・絨毯などがキレイになったとしても、キッチンや洗面、お風呂などの設備が古い状態だとそこで、値引きの対象になってしまうのです。中途半端にリフォームをすると、悪いところが余計に目立ちます。それでしたらリフォームはしないで、聞ける範囲で値段の交渉を受けた方が、まだ良いですね

 


Q:古家付の物件を売却する時は、 解体してからの方がいいの?

A:もし、その家で「事件・事故・火災」などがあったという事であれば話は別ですが、何も無い古家であればそのままの状態をオススメします。

 万が一、解体をするのであれば、売買契約を結んで買主様の住宅ローンがOKになった後です。

よく「解体して更地にすれば売れやすいですよー。」と言う不動産業者さんがいらっしゃいます。・・・・・・が!!この話しを素直に聞き入れてしまうと危険です。

 解体をして更地にしてしまうと、翌年からの固定資産税が、約6倍近くも上がるのです。販売期間が翌年をまたがると固定資産税がビックリする金額に跳ね上がってしまいます。古家付きでも、きちんとお客様に解体費用の話ができて、新築を建てた後の状態を提案する能力があれば必ず売れます。


Q:不動産の売却を考えていますが、 最初に何をすればよいのでしょうか?

A:まずは、不動産の査定を行うことをおすすめします。

 査定価格をもとに、売りに出されるかどうか判断していただくことになります。無料ですので一度査定されることをおすすめします。また、当社では売主様の計画や事情をお伺いし、いろいろな形でのアドバイスやサポートをさせていただきます。

 将来的に売却を考えている場合でも結構です。お気軽にご相談ください。

 


Q売るか?貸すか?で迷っています。 相談だけでもいいですか?

A:もちろん大丈夫です!売却か?賃貸か?どちらにもメリットやデメリットがあります。

 家賃の相場や売却の相場などのアドバイス、査定書の作成やご相談も「無料」でさせていただきますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

 


Q:不動産を販売する時に結ぶ「媒介契約」にはどのような種類がありますか?

A:媒介契約には「一般媒介」・「専任媒介」・「専属専任媒介」の3種類があります。

 「一般媒介」は複数の会社と媒介契約を結べますので、売主様から業者選択の幅は広がりますが、仲介会社の報告義務がないため、自ら販売状況の確認などをしなければなりません。その他、価格変更や申込みもなども、業者と連絡を取り情報の足並みを揃える必要があります。

 一方で「専属専任」・「専任媒介」は、売主様の業者選択の幅が無くなる代わりに報告義務などの責任が仲介会社に発生するため、販売状況の確認などをする必要がなくなります。もちろん情報の足並みを揃える手間も必要ありません。

 「専任媒介」と「専属専任」は報告内容などの違いがあります。自ら買主を探すことができるのが「専任媒介」で、できないのが「専属専任媒介」ということもあります。

それぞれの仲介契約によって、その他にもメリット・デメリットがありますので詳しくはご相談下さい

 


Q:自己資金が少ないのですが、購入は可能ですか?

A:可能です!最低でも準備していただきたい資金は、売買契約時にかかる手付金です。

 売買契約時の手付金さえあれば、その他を住宅ローンで組むことが可能です。金融機関によっては、物件価格と諸費用を借り入れできます。お気軽に担当者までご相談ください。

 

Q:中古住宅の場合、リフォーム費用は売主・買主どちらの負担でしょうか?

A:中古住宅の売買は現況引渡しのケースがほとんどです。つまり、リフォームは買主様のご負担となります。売主が業者さんの場合であればリフォームをしてから販売していることもあります。

 


Q:万が一、ローンが借りられなかったら、手付金など返ってくるのでしょうか?

A:はい、大丈夫です!

 売買契約書には、買主様が売買代金の一部にローンを使うこと、金融機関名・借入金額などを記載します。定めた期間内に住宅ローンの融資承認が得られなかった場合には、契約の解除ができる旨の条文が入りますので、万が一、融資承認が得られなかった時には契約を解除することができ、支払った手付金の返却がおこなわれます。ご不安であれば、借り入れ出来るかどうか?などの資金計画は「無料」でおこなっていますので、ご相談下さい。

 


Q:住宅の買い替えを考えています。売却が先?それとも購入が先?

A:ご購入・ご売却どちらを先行させるかは、お客様の条件によります。

 

(1). 所有物件を売った資金で次の物件を購入する場合は、「売却を先行」します。

 (資金が無いと次の物件が購入で気ない場合)

 「売却先行」の場合は、売却収入額が決まりますから、買い替え先の購入物件については、資金計画がとても立てやすくなるメリットがあります。しかし、購入する物件がなかなか見つからず、予想以上に時間がかかってしまうような場合には、ご自宅を明渡し、新居が決まるまで仮住まいをすることになります。

 

(2).一方、自己資金が豊富で次の住まいもすぐに購入できる場合は、「購入を先行」します。

 「購入先行」の場合には、仮住まいを手配する無駄な出費や不便の心配がなくなり、転居もスムーズにいくでしょう。デメリットは、所有物件が売れなかった時どうするかです。資金繰りが頓挫することもあります。いずれにしても、メリット・デメリットの両面がありますので、お客様に合った買い替えのすすめ方、計画を考えることが大事です。

 


Q:住みながら売却することはできるのですか?

A:中古物件の場合は、多くの方が入居中で売却を行うのが一般的ですので、もちろん可能です。

 


Q:売却することを断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの?

A:仲介手数料はあくまで成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません

 


Q:賃貸中でも売却することはできるの?

A:可能です。賃貸借条件を引き継ぐことを条件として販売させていただきます。

 


Q:権利証を紛失した場合、どうすれば良いの?

A:権利証を紛失した場合でも一定の手続きをすることにより問題なく売却することができます。

ただし、手続きは司法書士等に依頼しますので、できるだけ早めに営業担当者へご相談ください。

 


Q不動産の仲介手数料はいくら?

 

A:売買契約の媒介(仲介)の場合

仲介業者が売主(買主)から受領できる報酬の限度額は以下の方法で算出した額です。

【物件価格】

200万円以下の部分 × 5% A

200万円超~400万円の部分 × 4% = B

400万円超の部分 × 3% = C

報酬額 = A B C

 

上記の計算方法は煩雑ですので下記のような速算法を用いると便利です。

 

物件価格が、200万円以下の場合 物件価格 × 5

物件価格が、200万円超~400万円以下の場合 物件価格 × 4% + 2万円

部県価格が、400万円超の場合 物件価格 × 3% + 6万円

 

例えば1000万円の中古マンションを売買した場合...

1000万円 × 3% + 6万円 = 36万円になります。

なお仲介手数料には別途消費税が課税されます。

 


Q:抵当権が付いている家を購入しても大丈夫?

A:手続きをしっかりすれば問題ありませんのでご安心ください。

購入代金を支払いするのと同時にその代金で売主はローンを完済して抵当権を消す手続きをします。これらの一連の手続きは司法書士が行います。

 

買う家についている抵当権を消すこと、新しい名義にすること、住宅ローンのための抵当権を付けることが全てできることを確認した上で代金を全額支払うことになります。

 

住宅ローンを出す金融機関も古い抵当権がなくなることを司法書士に確認することを依頼します。

事前に不動産業者も確認しますから、大丈夫です。

 


Q:住宅ローンの返済が30年残っていますが家は売れますか?

A:結論から言うと売れます。

ただし、条件や売主様の希望によっては難しい場合も想定されます。

 

条件とは、ローン残金額以上で売れること、不足金がある場合は、

 自己資金で補填できることなどが必要になります。

 住宅ローンは、売却時に全額返済する必要があります。

 

 住宅ローンが30年残っているとすると、

 初期のローン金額によりますが自己資金が20%以下の場合は、

 売却金額よりローン残高が多く残っていることが想定されます。

その場合は、住宅ローンを全額返済するために不足金額を準備する必要があります。

 





上記の質問項目に無い疑問点に関しては、

直接、弊社へお問合せ下さいませ。





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